Техническое обследование зданий и сооружений

обследование зданий и сооружений

Техническое обследование зданий и сооружений – это совокупность мероприятий по изучению, расчетам, анализу степени безопасности, в результате которых делаются соответствующие выводы, позволяющие принять эффективное решение относительно дальнейшего использования строительных конструкций.

Для определения фактического состояния недвижимости в целях своевременного принятия мер по недопущению нанесения вреда и
устранению возникающих проблем, здания и сооружения подвергают периодическим проверкам.

Такие проверки называются обследование технического состояния зданий и сооружений. Согласно законодательству Российской Федерации данная процедура является обязательной, имеет порядок и периодичность проведения. Но, зачастую, собственники нередко и сами инициируют данное обследование, так как каждый владелец недвижимости желает, чтобы его собственность находилась в работоспособном состоянии, была безопасной, служила длительное время, приносила доход.

Задачами обследования зданий и сооружений является подтвердить то, что объект не находится в ветхом или аварийном состоянии и не подвергает опасности жизни, здоровье и имущество граждан, не наносит вред окружающей среде. А также выявить скрытые изъяны, способные повлиять на безопасность эксплуатации объекта, определить необходимость ремонта, усиления и замены деталей конструкций.

ГОСТ обследования зданий и сооружений

Нормативной основой для контроля степени безопасности эксплуатации зданий и сооружений, а также для осуществления проектных работ по повышению степени безопасности зданий и сооружений является ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния». Данный акт регламентирует порядок и определяет периодичность технического обследования состояния зданий и сооружений, в целях защиты интересов граждан в вопросах, обеспечивающих безопасность эксплуатации недвижимого имущества.

Обследование технического состояния зданий и сооружений определяет фактическое техническое состояние строительной конструкции и выявляет ее скрытые изъяны. На основании данных, полученных в результате проведенного мониторинга, делаются выводы о допустимости или недопустимости дальнейшей эксплуатации объекта.

Согласно ГОСТ 31937-2011 установлена периодичность обследования зданий и сооружений:

обследование зданий и сооружений
  • не позднее, чем через два года после ввода в эксплуатацию;
  • раз в десять лет при обычных условиях эксплуатации, и раз в пять лет для зданий, которые полностью или частично подвержены неблагоприятным факторам, таким как функционирование в сейсмически активных районах или в условиях повышенной влажности, и пр.
  • по окончании нормативного срока эксплуатации;
  • при обнаружении дефектов и деформаций;
  • после аварий и стихийных бедствий;
  • в случае изменения назначения постройки;
  • по предписанию надзорных органов;
  • по желанию собственника.

Проверки, проводимые регулярно, в соответствии с ГОСТом называют периодические. В случае, если есть основания предполагать, что здание нуждается в ремонте проводятся предупреждающие проверки. По желанию владельцев недвижимости, в целях недопущения потерь, сохранения работоспособного состояния проводятся добровольные проверки.

Кроме того, ГОСТ 31937-2011 различает «комплексное обследование технического состояния здания» и «общий мониторинг технического состояния зданий и сооружений», устанавливает требования к ним.

При комплексном обследовании, в отличие от обычного, изучают также теплоизоляционные, акустические, свойства здания и состояние коммуникаций.

Мониторинг предполагает частичное изучение объекта. Объем исследования определяет заказчик.

Правила обследования зданий и сооружений

Первоочередной задачей технического обследования зданий и сооружений является проверка состояния частей, наиболее важных для безаварийной эксплуатации здания. Наиболее значимыми для безопасности объекта являются грунт, фундамент, стены, колонны, элементы крыши (фермы), перекрытия, балконы, лестницы и эркеры, связевые конструкции, элементы жесткости, стыки и узлы, сопряжения конструкций между собой, способы их соединения и размеры площадок опирания, стыки и узлы частей конструкции.

Каждый тип материала требует индивидуального подхода при обследовании. Существует множество методик изучения разного рода конструкций, материалов, использованных при строительстве объекта, в том числе и с использованием специальной аппаратуры. Так, например, перечень работ при оценке деревянного сооружения или кирпичного здания будет отличаться. В первом случае специалист обратит внимание исследованию деревянных конструкций на предмет гниения, наличия трещин в древесине, провисания балок, уделит внимание пароизоляции и гидроизоляции. При исследовании кирпичного здания эксперты проверят связевые конструкции, наличие дефектов в кладке, возьмут пробы материалов и в лабораторных условиях изучат их влажность и прочность.

Для обследования технического состояния зданий и сооружений собственнику необходимо обеспечить доступ экспертов к основным частям строительной конструкции. Возможно, потребуется удаление части декоративной отделки, штукатурки, элементов обшивки пола, потолочной конструкции и стен для осмотра и взятия проб материалов.

Процедура технического обследования зданий и сооружений достаточно сложная и требует от исполнителя детального знания стандартов оценки и строительства, а также законодательства. Поэтому для ее проведения компания должна иметь допуск соответствующей саморегулируемой организации.

проведение обследования зданий и сооружений

Обследование зданий и сооружений проходит в несколько этапов:

  1. Подготовка. Специалисты изучают всю имеющуюся документацию на здание или сооружение: проект, поэтажные планы, технический паспорт, результаты прошлых обследований, прочую документацию. Задачей специалистов является сбор максимально полной информации о конструкции объекта, условиях его эксплуатации, и о возможных изъянах. На основании полученных данных, эксперт и заказчик определяют техническое задание на выполнение работ.
  2. Предварительное (визуальное) обследование. На данном этапе специалисты осматривают объект, проверяют наличие визуально заметных дефектов. При этом проводят сплошное визуальное обследование конструкций здания/сооружения, инженерного оборудования, электрических сетей и средств связи (в зависимости от типа обследования технического состояния), и выявляют дефекты и повреждения по внешним признакам, с необходимыми измерениями и их фиксацией.
  3. Детальное (инструментальное) обследование. На данном этапе применяется специальная техника, аппаратура, с помощью которой измеряют показатели прочности, толщину и прочие параметры материалов, при необходимости также осуществляют лабораторные и геодезические исследования.
  4. Результаты обследования. После проведения процедуры технического обследования зданий и сооружений компания-исполнитель передает заказчику документы, форма которых определена ГОСТ 31937-2011. Основной частью результатов исследования является заключение.
    Оно должно содержать индивидуальные сведения об объекте, его основные характеристики, свойства и степень пригодности к эксплуатации, называемую категорией технического состояния данного объекта, которая зависит от того, насколько снижена несущая способность исследуемого объекта и его эксплуатационные параметры.

Существует 4 категории технического состояния объекта:

  1. Нормативное техническое состояние;
  2. Работоспособное состояние;
  3. Ограниченно работоспособное состояние;
  4. Аварийное состояние.

Нормативное техническое и работоспособное состояние позволяют эксплуатировать здание без ограничений и проведения дополнительных работ.

Ограниченно работоспособное состояние объекта обязывает ее владельца принять меры по устранению выявленных недостатков, на основании технического задания на усиление конструкций, составленное экспертом.
Заключение технического обследования в полном объеме дает информацию для проектных работ по ремонту или реконструкции, в том случае, если объект в них нуждается.

При аварийном состоянии объекта эксплуатация здания запрещена. При выявлении существенных изъянов конструкции, которые могут привести к обрушению здания, оценщик обязан сразу сообщить о данном факте владельцу недвижимости, а также в органы исполнительной власти и строительного надзора.

Дополнением к заключению по результатам проведения исследования прилагаются схемы, чертежи и фото объекта, фото обнаруженных повреждений, описание местности, грунтов, состояния конструкций исследуемого объекта недвижимости, описание выявленных дефектов и их возможных причин.

Обследование технического состояния зданий и сооружений — процедура, позволяющая своевременно выявить недостатки и повреждения конструкций недвижимости. Ошибки при проведении исследования могут привести к несвоевременным работам по устранению существующих изъянов, и в результате объект в дальнейшем потребует серьезных вложений в капитальный ремонт, реконструкцию или может прийти в аварийное состояние.